quarta-feira, 23 de setembro de 2020

MÉTODOS UTILIZADOS EM LAUDOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIARIA - ABNT NBR 14.653





Para Elaboração do PTAM, a NBR 14653 define as metodologias abaixo, porem as mais utilizada, principalmente em imóveis urbanos são: Método Comparativo Direto e o Método Evolutivo, conheça abaixo todos métodos existem para avaliação de imóveis.

Escolha da Metodologia

Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

MÉTODO EVOLUTIVO

Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.

MÉTODO INVOLUTIVO

Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação.

Diagnóstico de mercado

Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação constatada quanto à liquidez desse bem.

Diagnósticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo à parte, devem levar em conta a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evolução do mercado, o volume de ofertas e/ou transações, a velocidade de vendas ou outros indicadores.

As metodologias aplicáveis à avaliação de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:

  • Da natureza do bem avaliando; 
  • Da finalidade da avaliação (explicitada no laudo junto ao valor encontrado);
  • Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado;
  • Do prazo para sua execução.

Fonte: Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP

quarta-feira, 2 de setembro de 2020

MÉTODO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EVOLUTIVO

MÉTODO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EVOLUTIVO

 

    O sistema Avalie Fácil, também possibilita a elaboração de avaliação através do Método Evolutivo, que como podemos ver no texto abaixo, será utilizado o Método Comparativo Direto para encontrar o valor do terreno, após isso feito deverá ser aplicado o valor da benfeitorias sobre este terreno, um dos meios mais utilizados para chegar ao valor das benfeitorias é através do valor do CUB de seu estado, geralmente disponibilizado no site da SINDUSCON, mais preste atenção na Tabela, pois para o CUB existem vários tipos de construção e  padrões e para cada um deles existirá um valor.

    Feito o cálculo do terreno no sistema, ao gerar o PTAM no Word você deverá incluir as informações do valor da construção do CUB x M² e somar ao valor do terreno, faça os ajustes que achar necessário no Word e você terá sua avaliação através do método Evolutivo, só não se esqueça no World de mudar o nome do Método Utilizado

"Segundo tal método, inicialmente, faz-se a pesquisa de terrenos semelhantes ao que será avaliado e procede-se à obtenção da média, calculando-se, por fim, o preço do terreno ou da gleba, multiplicando a média obtida pela área do terreno a avaliar. Esse trecho da avaliação seria, em essência, o Método Comparativo.

Para a casa, multiplica-se o valor do metro quadrado de construção pela área total construída. O valor do imóvel é a soma da casa mais o terreno.

Poderá haver outras benfeitorias no terreno, calculadas e agregadas ao valor total. No caso de áreas rurais, poderão ser somados os valores de cercas, galpões, currais, plantações, florestas, rios etc.

A ideia do Método Evolutivo é fornecer o valor completo da propriedade.

Não confundir com Método Involutivo, que é outra coisa." 

Fonte: manual de pericias (pro. Rui Juliano)

COMO ELABORAR UM PTAM DE LOCAÇÃO

 Imóveis para Aluguel - DR-Imóveis - Compra, Venda, Locação, Avaliação,  síndica profissional, Administração, Despachante RJ

COMO ELABORAR UM PTAM DE LOCAÇÃO NO AVALIE FÁCIL


    Muitas vezes os Avaliadores e Peritos são contratados ou nomeados para realizar uma avaliação de valor de Locação, pensando nisso o sistema Avalie Fácil, também possibilita que seu trabalho seja feito em nosso sistema. A forma é a mesma. 

    A diferença está no preenchimento do campo "Finalidade do PTAM", neste campo deverá ser preenchido que a finalidade é "DETERMINAR O VALOR DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO" e seguir os mesmos passos através do Método Comparativo Direto.


segunda-feira, 3 de agosto de 2020

TABELA ROSS-HEIDECKE, ONDE, COMO E QUANDO UTILIZAR


A tabela Ross-Heidecke muitas vezes é vista como um "Fantasma" de difícil entendimento, em quando utilizar ou como utilizar para avaliar um imóvel, pois bem para melhor entendermos, primeiro precisamos saber para que serve esta tabela, esta tabela serve para aferir a depreciação do imóvel, baseados em alguns conceitos básicos, que elencaremos abaixo:

  • Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem.
  • Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de rande monta. 
  • Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da avaliação. 
  • Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil. 
  • Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida útil. 
  • Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos. 
  • Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.
A depreciação consiste na desvalorização de um bem, seja um equipamento, uma máquina ou uma edificação, em razão da degradação do seu aspecto ou da perda de sua função, decorrente, entre outras razões, do envelhecimento do bem.

Segundo o Bureau of Internal Revenue, agência do Departamento de Finanças das Filipinas, a expectativa de vida de um apartamento é 60 anos; a de uma casa de alvenaria é 65 anos; a de um edifício de escritórios ou de um galpão, 70 anos.

A avaliação mercadológica de um imóvel contempla aspectos subjetivos e por isso exige mais do que números e cálculos matemáticos. Requer do avaliador sensibilidade aguçada e uma apurada percepção de mercado, que lhe possibilite fazer um laudo bem fundamentado, com argumentações e provas convincentes. Isso inclui, por exemplo, fotos internas e do entorno, além de imagens aéreas que proporcionem aos interessados um perfeito entendimento das peculiaridades e circunstâncias que envolvem o imóvel.

Para utilizar a Tabela Ross-Heidecke, é necessário muito cuidado, não se deve utilizar em todas avaliações indiscriminadamente, vejamos porque, se você estiver avaliando uma casa de aproximadamente 30 anos, em bom estado e seus elementos comparativos forma no mesmo padrão e aproximadamente com a mesma faixa de idade, não será necessário você utilizar a tabela Ross, visto que esta se comparando imóveis aparentemente iguais, porem se este mesmo imóvel esteja em condições precárias com relação aos utilizados como comparativos, é possível que seja utilizado esse método. Outro exemplo é quando o imóvel, mesmo em bom estado, porem com idade avançada é comparado a imóveis com muito menos tempo de vida, neste caso deve se verificar as condições do imóvel e adequá-lo a tabela de estado de conservação e depreciação, tabela que pode ser conferida abaixo.

Nesta tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: (A)Novo, (B)Entre novo e regular, (C)Regular, (D)Entre regular e reparos simples, (E)Reparos simples, (F)Entre reparos simples e importantes, (G)Reparos importantes e Entre reparos importantes e (H)Sem valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H, assim como percentual de depreciação.

O Sistema Avalie Fácil calcula de Forma Automática este percentual a ser utilizado, conheça em www.avaliefacil.com.br

Para aplicar a tabela Ross-Heidecke, sera necessário utilizar a regra de três simples, onde por exemplo: 

Vida Útil                                            100%
Idade do Imóvel                               % de vida

Desta forma caso seu estado de conservação seja classificação "D" com 41,67% de vida, a depreciação será de 35,5%.








A diferença de uma Avaliação Imobiliária e um Parecer Técnico de Avaliação Imobiliário (PTAM)


O Laudo de Avaliação Imobiliária é muito confundido com a Simples Avaliação Imobiliária e aqui vamos demonstrar as diferenças entre elas, começando pela pela metodologia aplicada em cada um deles.

A avaliação imobiliária, é aquela onde geralmente um corretor de imóveis, emite sua opinião a respeito do valor daquele imóvel, geralmente obtido através de sua experiencia e conhecimento daquela região ou cidade em que atua, neste documento ou de forma verbal esse profissional dará sua opinião, então este tipo de avaliação é mais conhecido por Parecer Opinativo de Avaliação Mercadológica.

Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica, conhecido também como PTAM, é um documento emitido por um profissional com formação na área, seja ele Engenheiro, Arquiteto ou Corretor de Imóveis com Certificação e Formação em Avaliação Imobiliária, titulo obtido através de um curso de extensão para atuar como Avaliador, neste caso para se chegar ao valor de um imóvel, existem normas, métodos de homogeneização, analise estatística, fator de oferta, topografia, padrão construtivo, onde serão utilizados vários elementos comparativos, assim como idade do imóvel, condições deste imóvel que esta sendo avaliado, localização, entorno, inclusive a documentação do imóvel e sua regularidade, tudo isso será levado em conta na hora de precificar este imóvel, trazendo maior assertividade e precisão no valor aferido.

O laudo de avaliação difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas - onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O Laudo de Avaliação consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas e normas, a diferença entre os dois tipos de avaliações pode chegar a distorções próximas de 50% devido a aplicação de técnicas isentas de interesses comerciais e fatores emocionais.

Antes de contratar o serviço de avaliação, certifique-se que o profissional que ira prestar o serviço, seja habilitado e em caso de corretor de imóveis avaliador, é possível consultar seu cadastro pelo site do Conselho Federal de Corretores de Imóveis - Site Cofeci Avaliadores de Imóveis