A tabela Ross-Heidecke muitas vezes é vista como um "Fantasma" de difícil entendimento, em quando utilizar ou como utilizar para avaliar um imóvel, pois bem para melhor entendermos, primeiro precisamos saber para que serve esta tabela, esta tabela serve para aferir a depreciação do imóvel, baseados em alguns conceitos básicos, que elencaremos abaixo:
- Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem.
- Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de rande monta.
- Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da avaliação.
- Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
- Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida útil.
- Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.
- Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.
A depreciação consiste na desvalorização de um bem, seja um equipamento, uma máquina ou uma edificação, em razão da degradação do seu aspecto ou da perda de sua função, decorrente, entre outras razões, do envelhecimento do bem.
Segundo o Bureau of Internal Revenue, agência do Departamento de Finanças das Filipinas, a expectativa de vida de um apartamento é 60 anos; a de uma casa de alvenaria é 65 anos; a de um edifício de escritórios ou de um galpão, 70 anos.
A avaliação mercadológica de um imóvel contempla aspectos subjetivos e por isso exige mais do que números e cálculos matemáticos. Requer do avaliador sensibilidade aguçada e uma apurada percepção de mercado, que lhe possibilite fazer um laudo bem fundamentado, com argumentações e provas convincentes. Isso inclui, por exemplo, fotos internas e do entorno, além de imagens aéreas que proporcionem aos interessados um perfeito entendimento das peculiaridades e circunstâncias que envolvem o imóvel.
Para utilizar a Tabela Ross-Heidecke, é necessário muito cuidado, não se deve utilizar em todas avaliações indiscriminadamente, vejamos porque, se você estiver avaliando uma casa de aproximadamente 30 anos, em bom estado e seus elementos comparativos forma no mesmo padrão e aproximadamente com a mesma faixa de idade, não será necessário você utilizar a tabela Ross, visto que esta se comparando imóveis aparentemente iguais, porem se este mesmo imóvel esteja em condições precárias com relação aos utilizados como comparativos, é possível que seja utilizado esse método. Outro exemplo é quando o imóvel, mesmo em bom estado, porem com idade avançada é comparado a imóveis com muito menos tempo de vida, neste caso deve se verificar as condições do imóvel e adequá-lo a tabela de estado de conservação e depreciação, tabela que pode ser conferida abaixo.
Nesta tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: (A)Novo, (B)Entre novo e regular, (C)Regular, (D)Entre regular e reparos simples, (E)Reparos simples, (F)Entre reparos simples e importantes, (G)Reparos importantes e Entre reparos importantes e (H)Sem valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H, assim como percentual de depreciação.
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Para aplicar a tabela Ross-Heidecke, sera necessário utilizar a regra de três simples, onde por exemplo:
Vida Útil 100%
Idade do Imóvel % de vida
Desta forma caso seu estado de conservação seja classificação "D" com 41,67% de vida, a depreciação será de 35,5%.
