MÉTODOS UTILIZADOS EM LAUDOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIARIA - ABNT NBR 14.653

Para Elaboração do PTAM, a NBR 14653 define as metodologias abaixo, porem as mais utilizada, principalmente em imóveis urbanos são: Método Comparativo Direto e o Método Evolutivo, conheça abaixo todos métodos existem para avaliação de imóveis.

Escolha da Metodologia

Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

MÉTODO EVOLUTIVO

Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.

MÉTODO INVOLUTIVO

Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação.

Diagnóstico de mercado

Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação constatada quanto à liquidez desse bem.

Diagnósticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo à parte, devem levar em conta a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evolução do mercado, o volume de ofertas e/ou transações, a velocidade de vendas ou outros indicadores.

As metodologias aplicáveis à avaliação de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:

• Da natureza do bem avaliando; 
• Da finalidade da avaliação (explicitada no laudo junto ao valor encontrado);
• Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado;
• Do prazo para sua execução.

Fonte: Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP

MÉTODO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EVOLUTIVO

MÉTODO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EVOLUTIVO

 

    O sistema Avalie Fácil, também possibilita a elaboração de avaliação através do Método Evolutivo, que como podemos ver no texto abaixo, será utilizado o Método Comparativo Direto para encontrar o valor do terreno, após isso feito deverá ser aplicado o valor da benfeitorias sobre este terreno, um dos meios mais utilizados para chegar ao valor das benfeitorias é através do valor do CUB de seu estado, geralmente disponibilizado no site da SINDUSCON, mais preste atenção na Tabela, pois para o CUB existem vários tipos de construção e  padrões e para cada um deles existirá um valor.

    Feito o cálculo do terreno no sistema, ao gerar o PTAM no Word você deverá incluir as informações do valor da construção do CUB x M² e somar ao valor do terreno, faça os ajustes que achar necessário no Word e você terá sua avaliação através do método Evolutivo, só não se esqueça no World de mudar o nome do Método Utilizado. 

"Segundo tal método, inicialmente, faz-se a pesquisa de terrenos semelhantes ao que será avaliado e procede-se à obtenção da média, calculando-se, por fim, o preço do terreno ou da gleba, multiplicando a média obtida pela área do terreno a avaliar. Esse trecho da avaliação seria, em essência, o Método Comparativo.

Para a casa, multiplica-se o valor do metro quadrado de construção pela área total construída. O valor do imóvel é a soma da casa mais o terreno.

Poderá haver outras benfeitorias no terreno, calculadas e agregadas ao valor total. No caso de áreas rurais, poderão ser somados os valores de cercas, galpões, currais, plantações, florestas, rios etc.

A ideia do Método Evolutivo é fornecer o valor completo da propriedade.

Não confundir com Método Involutivo, que é outra coisa." 

Fonte: manual de pericias (pro. Rui Juliano)

COMO ELABORAR UM PTAM DE LOCAÇÃO

 

COMO ELABORAR UM PTAM DE LOCAÇÃO NO AVALIE FÁCIL

    Muitas vezes os Avaliadores e Peritos são contratados ou nomeados para realizar uma avaliação de valor de Locação, pensando nisso o sistema Avalie Fácil, também possibilita que seu trabalho seja feito em nosso sistema. A forma é a mesma. 

    A diferença está no preenchimento do campo "Finalidade do PTAM", neste campo deverá ser preenchido que a finalidade é "DETERMINAR O VALOR DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO" e seguir os mesmos passos através do Método Comparativo Direto.